“اتش سى لتداول الأوراق المالية والسندات” تصدر تحديثها عن القطاع العقاري المصرى

أصدرت اتش سى لتداول الأوراق المالية والسندات مؤخرا تحديثها عن القطاع العقاري المصري من خلال القاء الضوء على أداء شركة اوراسكوم للتنمية – مصر مرجحةً قدرة الشركة على تعظيم القيمة المضافة لسهمها.

صرحت مريم السعدني – محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي بأنه: ” إعادة تقييم أراضي البحر الأحمر وقوة إيرادات السياحة تعظم القيمة المضافة لسهم شركة أوراسكوم للتنمية مصر : نتوقع أن يكون عام 2026 عاماً مليئاً بالتحديات للشق السكني في القطاع العقاري، وذلك بسبب:- 1) الارتفاع الكبير في مستويات أسعار الوحدات العقارية وسط ضعف القدرة الشرائية، 2) فترات الشراء المكثفة خلال الأعوام 2023–2025 مما أدى إلى زيادة المعروض من الوحدات في السوق، 3) تراجع أسعار الفائدة، وهو ما ينعكس سلباً على قدرة العملاء على تمويل شراء الوحدات عبر العوائد الاستثمارية للشهادات الادخارية، 4) تراجع معدلات التضخم واستقرار الجنيه المصري مما يجعل الطلب الاستثماري أقل جاذبية. وبناءً على ذلك، لا نتوقع تعافي الطلب على العقارات قبل النصف الثاني من عام 2026، وهو ما قد يؤدي إلى حركة تصحيحية في السوق، حيث سيضطر المطورون لتقديم زيادات محدودة في الأسعار عند طرح المشروعات الجديدة. كما نتوقع أن يقوم البنك المركزي المصري، بحلول النصف الثاني من عام 2026 أيضاً، بخفض أسعار الفائدة بمقدار 300 نقطة أساس إضافية تضاف إلى الـ 725 نقطة أساس التي تم خفضها في عام 2025، مما سيعزز القوة الشرائية لمشتري العقارات في مصر. وانطلاقاً من هذه الرؤية للقطاع، فإننا نفضل الشركات التي تمتلك استثمارات في قطاع الضيافة، مما يتيح لها تجاوز أي تباطؤ محتمل في النشاط السكني والاستفادة من تركيز الحكومة على تنمية القطاع السياحي، خاصة بعد الافتتاح الرسمي للمتحف المصري الكبير. نرى أن شركة أوراسكوم للتنمية مصر في وضع متميز يتيح لها الاستفادة من آفاق النمو في مصر على المديين القصير والطويل؛ حيث أن زيادة الاهتمام في منطقة البحر الأحمر، والمدفوع بالإعلان عن مشروع “مراسي البحر الأحمر” التابع لشركة إعمار مصر، يبشر بالخير بالنسبة لمساحة الأراضي غير المستغلة للشركة في “الجونة” والبالغة نحو 15 مليون متر مربع، وذلك من وجهة نظرنا. ونعتقد أن هذا سينعكس إيجابياً على أوراسكوم للتنمية على المدى المتوسط، رغم المنافسة المتوقعة على المدى القصير. وبالإضافة إلى ذلك، نثمن قدرة الشركة المبهرة على تسويق وحداتها دولياً، حيث بلغت نسبة المبيعات الخارجية نحو 49% في الجونة و33% في مشروع أو ويست خلال النصف الأول من عام 2025. وفي ظل توجه الحكومة لزيادة إيرادات السياحة والطلب المتزايد على الغرف الفندقية، نتوقع أن يطلق البنك المركزي المصري مبادرات إضافية للتوسع في الطاقة الفندقية بمصر، وهو ما سيصب في مصلحة شركة أوراسكوم للتنمية.”

اختتمت مريم السعدني تحليلها مصرحة: ” قمنا برفع تقديراتنا لأسعار الغرف الفندقية لتعكس تحسن الأعمال في قطاع الضيافة، مع وضع معدلات نمو مبيعات العقارات عند مستويات متحفظة: ففي ظل مستهدفات مصر الطموحة لقطاع السياحة، نتوقع نمو إيرادات قطاع الضيافة بشركة أوراسكوم للتنمية مصر بنسبة تقارب 20% على مدار 4 سنوات، مع متوسط هامش ربح إجمالي يبلغ نحو 36% متوقع خلال الفترة 2025–2029، مدعوماً بمتوسط معدل إشغال يصل إلى 75% في الجونة و40% في طابا هايتس. كما قمنا برفع تقديرات متوسط الإيراد الإجمالي للغرفة المتاحة في الجونة ليصل إلى 8,891 جنيهاً بحلول عام 2028، مقارنة بـ 5,713 جنيهاً في الربع الثالث من 2025، وفي طابا هايتس ليصل إلى 2,683 جنيهاً مقارنة بـ 1,687 جنيهاً. ونتوقع أن يساهم هذا القطاع بنحو 22% في المتوسط من الإيرادات المجمعة خلال الفترة 2025–2029؛ حيث تشير تقديراتنا إلى معدل نمو سنوي مركب للأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك الاستهلاك لقطاع الضيافة بنسبة 26% متوقعة على مدار 4 سنوات. أما بالنسبة للقطاع العقاري، فنتوقع نمو الإيرادات بمعدل سنوي مركب يبلغ حوالي 23%، ليمثل متوسط مساهمة قدرها 60% من إجمالي الإيرادات خلال نفس الفترة. يبلغ إجمالي إيرادات القطاع العقاري المتوقع أن نشهدها خلال فترة التوقعات نحو 238 مليار جنيه، تشمل 43.3 مليار جنيه من رصيد الإيرادات المؤجلة و195 مليار جنيه من المبيعات الجديدة؛ حيث نتوقع أن يبلغ متوسط هامش الربح الإجمالي للقطاع العقاري نحو 36% خلال الفترة 2025–2029. ويستحوذ مشروع أو ويست على النصيب الأكبر من المبيعات الجديدة نظرًا لدمج المشروع بالكامل في تقييمنا القائم على التدفقات النقدية المخصومة. وتتضمن تقديراتنا تحصيلات نقدية بقيمة 208 مليار جنيه ونفقات إنشائية بقيمة 102 مليار جنيه لأعمال العقارات خلال فترة التوقعات. أما النسبة المتبقية من الإيرادات والبالغة نحو 18%، فتأتي من قطاع إدارة المدن، في حين لم ندرج أي مبيعات أراضٍ ضمن تقديراتنا. وفيما يتعلق بمستويات مديونية الشركة، فمن المتوقع وفقاً لما أفادت به الشركة زيادة الاقتراض لتمويل التزامات أراضي مشروع أو ويست؛ ونُقدر تكلفة الفوائد بنحو 9.73 مليار جنيه خلال الفترة 2025–2029، مع توقعات بأن يساهم انخفاض أسعار الفائدة في تخفيف أثر ارتفاع مستويات الدين جزئياً.”